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最高额抵押担保法律问题解析(一)
2019-07-17   图说典当 审核人:   (点击: )
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在信贷业务中,以房地产抵押作为主要的担保措施较为频繁,另外,最高额抵押担保能够满足连续性交易要求,具有简化交易,方便当事人等优点,因此以房地产作为抵押物设定最高额抵押担保就成为开展信贷业务的常见选择,但由于最高额抵押担保除了具有一般抵押担保的普遍性之外,也存在较多的特殊性,本文试图对涉及最高额抵押担保的相关法律问题进行逐一探析,以期对开展房地产抵押贷款业务过程中相关法律风险的发现和有效防范有所裨益。

一、关于当事人约定或登记机关登记抵押期限的法律效力

在办理最高额抵押登记过程中,当事人约定或登记机关登记的抵押期限是否有效?登记于他项权证的抵押期限到期后是否需要重新续登以保障抵押权的继续存续?上述问题在商业银行的房地产抵押贷款业务中时有出现。

抵押期限即抵押权的存续期间,抵押权作为担保物权的一种,按照物权法定原则,物权的种类和内容按照相关法律规定,当事人不得约定或创设物权的种类和内容。我国现行物权法第177条明确规定,担保物权因主债权消灭、担保物权的实现、债权人放弃或者法定的担保物权消灭的其他情形的出现而消灭,另有相关司法解释[《担保法司法解释》第12条:当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律约束力。]、最高院研究室函件[《最高院研究室关于抵押权不受抵押登记机关规定的抵押期限影响问题的函》:依照《担保法》第52条的规定,抵押权与其担保的债权同时存在,办理抵押物登记的部门规定的抵押期限对抵押权的效力不发生影响。]也进一步明确规定,抵押权合法有效设立后,非经出现明确的法定事由抵押权不得灭失,当事人约定或登记机关登记的抵押期限对抵押权的效力不具有约束力,对抵押权的存续均不产生影响。

二、关于超额抵押以及拆分担保债权的相关法律问题

超额抵押,简言之即一个抵押物为一个(或多个)债权提供抵押担保,担保的债权总额超过该抵押物评估值的情形,在最高额抵押担保中,一般表现为多个抵押物为一个债权最高额提供担保,但是多个抵押物的评估值都分别低于债权最高额的情况。

我国《担保法》第35条:抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。]认可余值抵押,明确禁止超额抵押,但是现实情况是,抵押财产在设定抵押登记之后,随着时间推移,抵押物价值存在升值也存在贬值之可能,如果出现贬值且低于其所担保的抵押债权,则事实上会存在超额抵押的情况,因此我国的物权法的相关规定

《物权法》第13条:登记机构不得有下列行为:

(一)要求对不动产进行评估;

(二)以年检等名义进行重复登记;

(三)超出登记职责范围的其他行为。

《物权法》第199条:同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:

(一)抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;

(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;

(三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。

对担保法的该条禁止性规定进行了调整,间接废止了不得超额抵押的禁止性规定,但是商业银行在具体开办房地产抵押贷款业务过程中,由于各地不动产登记中心对物权法和担保法的理解不尽相同,禁止超额抵押仍然时有存在,在办理抵押登记时仍然要求抵押权人将担保的债权最高额进行拆分,然后将各个抵押物对应担保的债权金额在不超过其评估值范围内分别办理抵押登记手续。

这种拆分担保的债权最高额办理抵押登记的操作方式,存在一定的法律风险,即抵押物因其自身品质等各方面原因而价值各异,处置难以程度也不同,如果部分抵押物实际处置时无法变现或变现价值低于其对应担保的债权金额,此时,即使其他抵押物的变现价值高于其担保的债权,抵押权人也无法就超出部分主张优先权,最终可能出现抵押权人的部分债权无法通过主张抵押权得以全部实现。

为了保障贷款业务的顺利开展同时有效防范相关风险,商业银行等金融机构在遇到登记要求拆分债权最高额并根据物权法的相关规定与登记机构反复沟通均无效的情况下,建议如下操作:首先以各个抵押物的评估值作为担保债权金额分别办理抵押登记,如此担保的债权总额超过实际的债权最高额;如若登记机构不同意,则先计算出根据各个抵押物评估值占所有抵押物评估值总额的比例,然后以该比例乘以债权最高额初步计算各个抵押物的担保债权金额,并根据抵押物品质以及处置难以程度进行调整最终合理确定担保的债权金额,以尽可能保证未来处置抵押物时每个抵押物的担保债权金额均在其变现价值内,从而保障银行债权人的债权均可优先受偿。

三、关于最高额抵押合同中最高额的理解及抵押合同的填写

关于物权法规定的债权最高额限度中的最高额的理解,我国理论界和实务界存在两种不同观点,“本金说”认为最高额仅指债权本金即主债权,只要债权本金没有超过最高额限度,即使利息、违约金、罚息、损害赔偿金等随附债权超过最高额额限度,债权本金以及附随债权一并均对抵押物享有优先受偿权;“债权说”认为最高额指包括债权本金以及利息、违约金、罚息等附随债权全部在内的债权不得超过最高额,超过部分则不享有优先受偿权;另外基于物权法定原则,司法实务中一般也排除当事人对最高额的具体约定。

为了防范司法实务中裁判人员坚持“债权说”的观点,导致超出债权本金的附随债权难以优先受偿之风险,建议商业银行在办理最高额抵押登记时,根据授信总额、贷款期限、贷款利率以及可能出现的贷款逾期风险,具体匡算出包括债权本金以及附随债权在内的债权最高额,然后填写至最高额抵押合同并登记于不动产他项权证。

同样,在涉及最高额抵押担保的相关案件中,在审理判决或当事人达成调解之后,也应当在判决书或调解书等执行依据中就最高额抵押担保中的最高额予以明确,避免产生执行争议。

四、关于已存债权纳入最高额抵押担保范围的问题

通常情况下,最高额担保所担保的债权均是未来之债权,但是我国物权法也明确规定抵押权设定之前的债权经当事人同意之后也可以纳入最高额抵押担保范围,因此,一般操作是,在最高额抵押合同中直接明确约定,即抵押人同意将抵押合同签署之前已经存在的债权也纳入本次最高额抵押担保的范围,同时,为了避免约定不明确导致其后发生争议或纠纷,一般在最高额抵押合同的最后即其他约定事项部分进行明确约定,譬如:本最高额抵押合同签订前,抵押权人与债务人之间签订的第**号《人民币资金借款合同》项下的债权,也转入本最高额抵押合同担保的债权范围内。

《物权法》第203条第2款:最高额抵押权设立前已经存在的债权,经当事人同意,可以转入最高额抵押担保的债权范围。

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